「相続した実家は築40年。こんなに古い家でも本当に売れるのだろうか」と、手を付けられずにいる方は少なくありません。結論からお伝えすると、築40年の実家でも売却は十分に可能です。実際に有限会社 平安でも、神戸町神戸の築40年の木造住宅や、神戸町川西の築45年の木造住宅の取引をお手伝いしてきました。ただし、築古物件はそのまま売り出しても買い手がつきにくく、売り方や手順を誤ると売れ残ったり、手残りが想定より少なくなったりするおそれがあります。この記事では、1972年の創業以来、神戸町・大垣市・池田町を中心に宅地分譲や売買仲介に携わってきた平安が、築40年の物件に合った売却方法、査定から引き渡しまでの手順、相続物件ならではの注意点と税金の基本をまとめました。

築40年の実家でも売却可能！状態に合わせた3つの売却方法

築40年の実家には、建物の状態や売主の事情に応じて大きく3つの売り方があります。築年数だけで売れるかどうかが決まるわけではなく、どの方法を選ぶかで売れるまでの期間や手残りが変わるためです。たとえば、建物がまだ使える状態なら古家付き土地、傷みが激しく土地を求める買い手が多いエリアなら更地渡し、早く現金化したいなら買取が候補になります。まずは3つの特徴を知り、自分の状況に近いものを見極めることが出発点です。

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リフォーム不要でそのまま売る「古家付き土地」

古家付き土地とは、建物を残したまま「土地」として売り出す方法です。解体費用を先に負担せずに済むため、売主の持ち出しを抑えられます。最近は中古住宅を購入して自分好みにリフォームしたい方も増えており、平安でも築古の中古住宅にリフォーム工事をセットで提案し、成約につながった事例があります。建物がまだ住める状態なら、まずはこの方法から検討する価値があります。

買い手がつきやすくなる「更地渡し」

更地渡しは、売買契約後や売り出し前に建物を解体し、土地だけの状態で引き渡す方法です。新築用の土地を探している方にとっては、解体を自分で手配する手間がなく、完成後のイメージもしやすくなります。一方で、解体費用は売主の負担です。また、住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地特例により、小規模住宅用地（200㎡まで）の課税標準が6分の1に軽減されています。建物を解体し、翌年1月1日時点で住宅用地に該当しなくなると、原則としてこの特例の対象外となり、土地の固定資産税負担が増える場合があります。そのため、解体のタイミングは「売却が決まってから」にするのが一般的です。

出典：土地の保有に係る税制｜国土交通省

スピーディーに手放したいなら不動産会社の「買取」

買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。購入希望者を探す期間が不要なため、仲介よりも短い期間で現金化しやすくなります。遠方に住んでいて管理が難しい方や、遺品が多く片付けが追いつかない方には現実的な選択肢といえるでしょう。平安では広い敷地の空き家を買い取り、解体・造成したうえで3区画の宅地として分譲・完売した実績もあります。価格は物件の状態や再販にかかる費用によって変わり、仲介で想定される価格を下回ることが多いものの、そのぶん手間と時間を大きく減らせます。

いくらで売れる？築古物件の査定額が決まる仕組み

築古物件の査定額は、土地の価値を軸に、建物の状態やエリアの需要を加えて決まります。木造住宅は築年数が経つほど建物部分の評価が低くなりやすく、築40年では土地の条件が価格を大きく左右するからです。とはいえ、建物の状態によっては評価が上乗せされることもあります。「建物が古いから価値がない」と決めつけず、土地と建物の両面から見ることが大切です。ここでは査定の考え方と、売主がやりがちな失敗を整理します。

建物評価は低くなりやすいが「土地＋建物の状態」で査定される

築40年の木造住宅では、築浅の住宅と比べて建物部分の評価が低くなる傾向があります。そのため査定の中心になりやすいのは土地の価値ですが、建物の評価が一律にゼロになるわけではありません。国土交通省は、木造住宅を築年数だけで一律に評価する慣行を見直すため、2014年に中古戸建て住宅の建物評価の改善に向けた指針をとりまとめています。維持管理の状態やリフォーム履歴、住宅性能によっては、建物にも価値が認められる場合があります。土地については、面積や形状、接している道路の幅、駅や学校・商業施設までの距離などが価格に影響します。

出典：中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会｜国土交通省

神戸町の周辺相場と需要が価格に与える影響

神戸町は大垣市に隣接しており、平安にも住宅用の土地を探す20代後半〜40代前半のファミリー層からのご相談が寄せられています。近くで同じような条件の土地や住宅がいくらで成約しているか、周辺に新しい分譲地があるかといった要素も価格を左右します。平安の取引実績を見ても、神戸町内では築30年の住宅から築40年・45年・50年の木造住宅まで、幅広い築年数の物件が取引されてきました。ただし、価格は立地や土地の広さ、建物の状態によって大きく異なるため、同じ築年数でも同じ金額で売れるとは限りません。「地方の不動産は安くて売れない」と考えて動かない方もいますが、自己評価ではなく市場の評価を知ることが第一歩です。

出典：選ばれる理由・実績｜有限会社 平安

自己判断でのリフォームや解体を避けるべき理由

売る前にきれいにしたほうが高く売れると考え、リフォームや解体を先に進めてしまう方がいます。しかし、かけた費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。購入希望者の多くは自分の好みに合わせて手を入れたいと考えているため、売主側のリフォームが評価されにくいからです。解体についても、固定資産税の負担が増えたり、中古住宅として探している買い手を逃したりするおそれがあります。費用をかける判断は、査定を受けて売り方の方針を決めてからでも遅くありません。

神戸町で相続した実家を売却する具体的な流れ

相続した実家の売却は、名義変更から引き渡しまで5つのステップで進みます。相続物件は通常の売却よりも事前準備が多く、順番を誤ると途中で手続きが止まってしまうためです。全体の期間は、相続登記がスムーズに済めば半年前後が一つの目安になります。下の表で全体像をつかんでから、各ステップの内容を確認してみてください。

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STEP1：遺産分割協議と「相続登記（名義変更）」を済ませる

亡くなった方の名義のままでは、買主へ所有権を移すことができません。まずは相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が実家を相続するかを決めたうえで相続登記をします。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になるため注意が必要です。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日が期限となります。相続登記を長年放置した結果、相続人が増えて権利関係が複雑になったケースもあるため、早めに着手することが大切です。

出典：【法務省/相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず相続登記！｜法務省

STEP2：複数の不動産会社に査定を依頼し相場を把握する

登記の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼します。1社だけでは査定額が妥当か判断しにくいため、複数社の意見を聞くと相場感をつかみやすくなります。査定額の高さだけでなく、その根拠や、古家付き土地・更地・買取のどれを勧めるのかといった提案内容も比較のポイントです。

STEP3：信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を任せる会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ報告の頻度や他社への依頼の可否が異なります。

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遠方にお住まいで現地に通えない方は、定期的に報告を受けられる専任媒介や専属専任媒介のほうが安心して任せやすいでしょう。

STEP4：売却活動を開始し購入希望者と交渉する

媒介契約を結ぶと、不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシなどで売却活動を始めます。購入希望者から問い合わせがあれば内覧を行い、価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。築古物件では、値下げの相談や「建物の不具合はどこまで売主が責任を持つのか」といった質問が出やすいため、あらかじめ譲れる条件と譲れない条件を整理しておくと交渉がスムーズです。

STEP5：売買契約の締結と物件の引き渡し・決済を行う

条件がまとまったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。その後、決済日に残代金の受け取りと所有権移転登記を行い、鍵を渡して引き渡しが完了します。決済までに、残置物の撤去や境界の確認など、契約で約束した事項を済ませておく必要があります。

築40年の相続物件を売る際に気をつけるべき注意点

築40年の相続物件では、建物の不具合・残置物・境界の3点がトラブルの原因になりやすい傾向があります。売主自身が住んでいなかった家は、雨漏りや設備の故障に気づいていないことも多く、引き渡し後に問題が発覚しやすいからです。ここでは契約前に押さえておきたい注意点を見ていきます。

引き渡し後のトラブルを防ぐ「契約不適合責任」の免責事項

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合に、売主が修補や代金減額などの責任を負うという決まりです。築40年の住宅では、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の劣化などが後から見つかることがあります。個人が売主の場合は、売買契約で「契約不適合責任を負わない」または「責任を負う期間を短くする」といった特約を結ぶことが可能です。ただし、知っていながら伝えなかった不具合は免責されません。把握している不具合は、売買契約前に包み隠さず買主へ伝えることがトラブル防止の基本です。

家の中にある大量の遺品や残置物は事前に整理しておく

実家には家具や家電、衣類、思い出の品が大量に残っていることがほとんどです。残置物があると内覧時の印象が悪くなり、引き渡しの条件にも関わります。形見として残したいものと処分するものを相続人同士で早めに話し合い、必要に応じて専門業者に整理を依頼するとよいでしょう。買取の場合は、残置物をそのままにして引き渡せるケースもあります。

隣地との境界線が曖昧な場合は「境界確定測量」を行う

古い住宅地では、境界杭がなくなっていたり、隣地との境界があいまいだったりすることが少なくありません。境界がはっきりしないままだと、買主が不安を感じて購入を見送ったり、引き渡し後に隣地とのトラブルに発展したりするおそれがあります。すべての売買で確定測量が必須というわけではありませんが、売却条件や買主の意向に応じて、土地家屋調査士へ相談し境界確定測量を行うことを検討します。測量には隣地所有者の立ち会いが必要で、数か月かかることもあるため、売却を考え始めた段階で境界の状況を確認しておくと安心です。

実家売却に関わる税金と利用できる控除制度

実家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。一方で、相続した不動産には税負担を軽減できる特例もありますが、使えるかどうかは建築時期や相続税の有無などによって異なります。「手残りがいくらになるか」を正しく見積もるには、税金の仕組みを知っておくことが欠かせません。ここでは基本的な考え方と代表的な特例を紹介します。

利益が出た際にかかる「譲渡所得税」の基本

譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。取得費は亡くなった方が購入したときの価格を引き継ぎ、譲渡費用には仲介手数料や測量費、解体費などが含まれます。相続した不動産の所有期間も、原則として被相続人が取得した時期を引き継ぎます。売却した年の1月1日時点で、その取得時から5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%です。建物が築40年でも、被相続人が中古住宅として近年取得していた場合などは、必ずしも長期譲渡所得になるとは限りません。

取得費が分からない場合は、売却価格の5%相当額を概算取得費として計算することもできます。ただし、概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなり、税負担が増える場合があります。また、相続税を納めた方は、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すれば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例を利用できる場合もあります。

出典：No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁

税負担を大幅に軽減できる「相続空き家の3,000万円特別控除」

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと
• 相続のときから売却のときまで、事業・貸付・居住の用に使っていないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊すこと（売却した年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象）

適用期限は2027年12月31日までの売却で、2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。ここで特に確認したいのが建築時期の要件です。2026年時点で「築40年程度」の住宅は1985〜1986年前後の建築にあたるため、この特例の建築時期要件を満たさないケースが一般的です。一方、築45年以上の住宅であれば対象になる可能性があります。「築40年くらい」という感覚だけで判断せず、登記事項証明書などで建築時期を確認し、詳しい判断は税務署や税理士に相談することをおすすめします。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

神戸町でのスムーズな実家売却は地域に強い不動産会社へ相談を

相続した築40年の実家を納得のいく形で売却するには、地域の事情に詳しい不動産会社を窓口にすることが近道です。相続登記や測量、解体、税金と関わる手続きが多く、売主が一つひとつ専門家を探すのは大きな負担になるからです。ここでは会社選びの考え方と、最初の一歩としての査定の活用について紹介します。

地域の需要を熟知した会社選びが成功の鍵となる

神戸町や大垣市、池田町の不動産は、エリアごとに買い手の層や需要が異なります。地元の取引事情を知る会社であれば、古家付き土地として売るか、更地にするか、買取にするかといった判断を、実際の成約事例をもとに提案できます。また、神戸町では空家の利活用を進めるため「神戸町空家バンク」を開設しており、所有者が売却や賃貸を希望する空家を登録できます。登録には相続登記など権利関係が整っていることが求められるため、ここでも名義変更を早めに済ませておくことが大切です。空き家を20年近く放置した結果、庭が荒れ、建物に動物が住み着いて価値が下がってしまったケースもあり、迷っている間にも建物の劣化は進みます。

出典：神戸町空家バンクをご利用ください｜神戸町

まずは現状の価値を知るために無料査定を活用する

「何から始めればいいかわからない」という段階でも、査定を受けることで実家の価値や売り方の選択肢が具体的に見えてきます。話をするうちに考えが整理され、次に何をすべきかがはっきりする方も少なくありません。売却を決めていなくても、まずは現状を知るところから始めて問題ありません。

まとめ

相続した築40年の実家は、建物の評価が低くなりやすくても、土地の条件や建物の状態しだいで十分に売却できる可能性があります。古家付き土地・更地渡し・買取のどれが合うかは建物の状態とエリアの需要で変わるため、自己判断でリフォームや解体を進める前に査定で現状を把握することが大切です。売却の流れは、相続登記から始まり、査定・媒介契約・売却活動・決済と進みます。契約不適合責任や境界、税金の特例など相続物件ならではの注意点も多く、特に築40年前後の家は3,000万円特別控除の対象外となる場合が多いため、早めに確認しておくと手残りの見通しが立てやすくなります。

有限会社 平安は、1972年の創業以来、神戸町・大垣市・池田町を中心とした西濃地方で宅地開発や不動産売買、賃貸管理に携わってきました。神戸町内でも、築40年以上の木造住宅の取引を複数お手伝いしてきました。司法書士や土地家屋調査士、各種工事業者と連携しているため、相続登記から測量、解体、売却までを平安を窓口にワンストップで進められます。代表がご相談から完了まで一貫して対応し、進捗のご報告もこまめに行います。お電話・ご来店・メールでのご相談を受け付けていますが、少人数で業務にあたっており事務所を留守にしていることがあるため、ご来店の際は事前にお電話かメールでご連絡いただけると確実です。相続した実家の売却でお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。