住み替え・住宅ローン返済・離婚・転勤時の不動産売却で困っている

平安では、神戸町・大垣市・池田町を中心に、住み替えや転勤、住宅ローンの返済、離婚に伴う不動産売却のご相談を承っています。売却の時期や資金計画、ローンの残債などによって、適した進め方は異なります。現在の状況を丁寧に整理し、仲介や買取、任意売却などの選択肢から、今後の生活を見据えた方法をご提案します。

住み替え・転勤

住み替えや転勤に伴う不動産売却では、売却と購入のタイミングを整理して進めることが大切です。資金計画や引っ越しの時期によって、適した進め方は異なります。それぞれの特徴を確認し、ご自身に合う方法を考えてみましょう。

予算とこだわりで考える、住み替えの順序

住み替えを進める際、多くの方が悩むのが、「現在の住まいを先に売るか（売り先行）」「新しい住まいを先に購入するか（買い先行）」という手続きの順序です。資金計画を明確にしてから新居を探したい方には「売り先行」、希望に合う住まいをじっくり選びたい方には「買い先行」が適しています。それぞれにメリットと注意点があるため、資金状況や住み替えの時期、暮らしの希望を踏まえて、ご自身に合った進め方を検討しましょう。

現在の住まいを先に売る「売り先行」

現在の住まいがいくらで売れるかを把握してから新居を探せるため、購入予算を組み立てやすく、無理な資金計画になりにくい点が特徴です。住宅ローンが残っている場合も、売却代金で完済できるかを事前に確認できるため、堅実に住み替えを進めたい方に適しています。

新しい住まいを先に購入する「買い先行」

希望に合う物件が見つかった際、購入の機会を逃さずに進められる点が特徴です。また、新居への引っ越しを済ませてから現在の住まいを売り出せるため、空室の状態で内覧に対応でき、室内を広く見せやすくなることで、より良い条件での売却を目指しやすくなります。

売り先行・買い先行のメリット・デメリット

住み替えは、売却と購入のどちらを先に行うかによって、手続きの流れやメリット、デメリットが変わります。資金状況や希望する時期を踏まえ、ご自身に合う進め方を比較してみましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売り先行の流れ…安心できる資金計画を優先できます

現在の住まいを売却して現金化した後、新居を購入する進め方です。売却代金を新居の頭金に充てられるため、購入に使える予算を明確にしたうえで物件を探せます。ただし、引き渡しまでに新居が決まらない場合は、一時的に賃貸住宅などへ移る「仮住まい」が必要になる点に注意が必要です。

買い先行の流れ…理想の住まい選びを優先できます

新しい住まいを先に購入して引っ越すため、仮住まいにかかる手間や費用を抑えられます。また、引っ越し後に現在の住まいを売り出せるので、掃除や内覧対応を進めやすく、購入希望者にも室内の広さや状態を確認してもらいやすい点がメリットです。

ローン返済に困っている

住宅ローンの返済が厳しくなった際、何より避けたいのは、問題をそのまま放置してしまうことです。現在の状況を整理し、早い段階で対応を始めることで、競売を回避できる可能性が高まり、新たな生活へ向けた準備も進めやすくなります。

任意売却とは？

住宅ローンの返済が難しくなり、督促状が届くと、「このまま住まいを失ってしまうのでは」と不安に感じる方も少なくありません。しかし、競売や差し押さえが進む前であれば、ご自身の希望を踏まえて不動産を売却し、問題の解決を目指せる可能性があります。その選択肢の一つが「任意売却」です。

任意売却は、住宅ローンが残る不動産を通常の売却に近い形で売る方法

通常、不動産を売却するには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。しかし任意売却では、売却代金だけではローンを完済できない「オーバーローン」の状態でも、金融機関の同意を得ることで、一般的な不動産と同じように市場で売却できます。まとまった持ち出し資金を用意することが難しい場合でも、住宅ローンの問題解決を目指せる売却方法です。

競売との違いは「強制」か「任意」か

競売では、所有者の希望にかかわらず裁判所の手続きによって売却が進められ、一般的な市場価格より低い金額で落札される傾向があります。一方、任意売却はご自身の意思で売却活動を行えるため、通常の不動産売却に近い価格での成約を目指せます。

任意売却を進められる期間

任意売却を行えるのは、競売の「開札日前日」までです。ただし、金融機関との交渉や購入希望者探しには数カ月かかるため、滞納後3カ月から半年以内を目安に、できるだけ早く動き始めることが成約につながります。

任意売却のメリット・デメリット

競売では、所有者の希望にかかわらず裁判所の手続きによって売却が進められ、一般的な市場価格より低い金額で落札される傾向があります。一方、任意売却はご自身の意思で売却活動を行えるため、通常の不動産売却に近い価格での成約を目指せます。

任意売却メリット

任意売却デメリット

離婚時の不動産売却

新しい生活に向けて、住まいに関する問題を整理しておくことは大切です。さまざまなご事情があるなかで、今後の住まいについて考えることは、心身ともに大きな負担となる場合があります。状況を一つずつ確認しながら、無理のない形で手続きを進めていきましょう。

住まいの財産分与を円満に進めるポイント

今後の生活を見据えて住まいを整理する際は、お互いが新たな一歩を安心して踏み出せる形を考えることが大切です。住まいの財産分与には、大きく分けて2つの方法があります。

売却代金を現金で分ける方法（推奨）

住まいを売却し、諸費用を差し引いた代金を現金で分ける方法です。価値が明確な金額として表れるため、公平に分けやすく、ローンの支払いや将来の売却を巡るトラブルも防ぎやすくなります。

どちらかが住み続け、評価額の半分を支払う

現在の住まいをどちらか一方が引き継ぐ方法です。この場合は、住まいの市場価値を正しく確認したうえで、その評価額に応じた金額をもう一方へ支払います。

住宅ローンを完済できる場合とできない場合の注意点

住まいを整理する際は、住宅ローンの残債が現在の売却価値を上回っているかどうかによって、選べる方法が変わります。

売却代金でローンを完済できる場合

売却後に残った現金を分けられるほか、名義や連帯保証人などの関係も整理できるため、お互いが新しい生活を始めやすくなります。

売却してもローンが残る場合（オーバーローン）

売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。自己資金の用意が難しい場合でも、金融機関の同意を得て「任意売却」を進められるケースがあります。どちらかが住み続ける場合も、将来の返済負担や滞納のリスクを踏まえ、慎重に判断することが大切です。